به نقل از «ایران اکونومیست»

راهکارهای کاهش هزینه ساخت نهضت ملی مسکن

تاریخ انتشار: ۱۶ مرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۴۰۱۸۰۰

یک کارشناس تأمین مالی مسکن با ارائه راهکارهایی را برای تأمین منابع و هزینه‌های ساخت مسکن در طرح نهضت ملی، اعلام کرد: به جز بانک مسکن و یکی دو بانک دولتی یا شبه دولتی، سایر بانک‌ها در دو سال گذشته به حوزه تسهیلات‌دهی به بخش ساخت مسکن ورود نکرده‌اند.

به گزارش ایران اکونومیست از روزنامه ایران اقتصادی، هدف طرح نهضت ملی برنامه ساخت ۴ میلیون مسکن است تا متقاضیان در این بازار که سال‌ها از دسترسی به مسکن محروم مانده‌اند با حمایت‌هایی مانند تأمین زمین و پرداخت تسهیلات، خانه‌دار شوند.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با توجه به اینکه این برنامه اقشار هدف را نیز برای تأمین مسکن در نظر دارد، هدف دولت کاهش هزینه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن است تا فشار مالی کمتری به متقاضیان این واحدها وارد شود؛ از سوی دیگر تأمین منابع ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن از تسهیلات بانکی و آورده مردم در نظر گرفته شده است. در پرداخت تسهیلات بانک‌ها کم کاری می‌کنند و از سوی دیگر با توجه به اینکه بیشتر متقاضیان نهضت ملی مسکن از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند، تأمین آورده اولیه برای آنان مشکل است.

حسین بریهی، کارشناس تأمین مالی مسکن راهکارهایی را برای تأمین منابع و هزینه‌های ساخت مسکن بخصوص در طرح نهضت ملی ارائه کرده است که در ادامه متن این گفت‌وگو را مشاهده می‌کنید:

نهضت ملی مسکن چگونه می‌تواند تقاضای زیادی را که در بازار مسکن وجود دارد پاسخ دهد؟

بریهی: با وعده دولت سیزدهم برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی یکی از موضوعاتی است که شاید خیلی‌ها را امیدوار کرد تا پس از سال‌ها بالاخره بتوانند یک سرپناه برای خود داشته باشند. سرپناهی که اگر با شرایط عادی بخواهند آن را تهیه کنند، بیش از ۷۰ سال باید برای آن تلاش کنند و در صورتی که نرخ تورم را صفر در نظر بگیریم، شاید می‌توانستند رؤیای خود را محقق کنند؛ اما برنامه دولت سیزدهم برای حذف قیمت زمین از تولید مسکن و نیز محاسبه هزینه ساخت بر اساس قیمت تمام شده، می‌تواند آرزوی بسیاری از خانوارها را محقق کند.

دولت به این منظور سعی دارد تا با در اختیار گذاشتن زمین رایگان و اعطای تسهیلات مسکن، به افراد کمک کند تا آنها بتوانند برای خانه‌دار شدن اقدام کنند. در حال حاضر مطابق آنچه مسئولان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در اواخر دولت قبل و اوایل دولت فعلی بیان کرده‌اند، بین ۷ تا ۸ میلیون خانوار در کشور از ۲۷ میلیون خانوار، مستأجر هستند و بخش محدودی نیز در خانه‌های سازمانی (اعم از نظامی یا دولتی) زندگی می‌کنند.

اما از این تعداد خانوار تنها ۱.۳ میلیون خانوار برای نهضت ملی مسکن ثبت نام کرده‌اند. اگرچه برخی علت آن را ناتوانی خانوارها در تأمین آورده اولیه برای حضور در طرح نهضت ملی مسکن عنوان می‌کنند، اما برخی دیگر از کارشناسان معتقدند دلیل استقبال نه چندان قابل قبول از این طرح، تمایل خانوارهای ساکن کلانشهرها به ادامه زندگی در شهرهای بزرگ است.

پرداخت تسهیلات به بخش مسکن برای ساخت یا خرید در تمام کشورها مرسوم است. با اینکه اصلی‌ترین تأمین کننده منابع نهضت ملی مسکن تسهیلات بانکی است اما شاهد هستیم بانک‌ها از پرداخت وام خودداری می‌کنند. مهم‌ترین دلیل بانک‌ها برای ممانعت از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن چیست؟ چطور و با چه راهکارهایی می‌توان مشکل پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن بخصوص در ساخت و ساز را حل کرد؟

بریهی: یکی از ایراداتی که به تسهیلات نهضت ملی مسکن وارد می‌شود، نبود بازار رهن ثانویه و نیز تغییر نرخ تورم کشور است که برای بانک‌های تجاری جذابیت ندارد، لذا بانک‌ها تمایلی به پرداخت این تسهیلات ندارند. اگرچه دولت با ابزار شورای عالی مسکن و شورای پول و اعتبار بانک‌ها را مکلف به اعطای تسهیلات نهضت ملی مسکن کرده اما به جز بانک مسکن و یکی دو بانک دولتی یا شبه دولتی، سایر بانک‌ها در دو سال گذشته به حوزه تسهیلات‌دهی به بخش ساخت مسکن ورود نکرده‌اند.

این در حالی است که بانک‌های تجاری در دو سال گذشته تسهیلات قابل توجهی به شرکت‌های زیرمجموعه خود داده‌اند که در موارد زیادی یا اطمینانی به بازگشت آن نیست یا با روش‌های حسابداری، اقدام به تراز کردن صورت‌های مالی خود کرده‌اند.

موضوع حائز توجه در این میان، اقدام شایسته دولت مبنی بر واگذاری زمین‌های بی استفاده و کم ارزش به مردم و متقاضیان نهضت ملی مسکن است که به واسطه فعالیت مردم و ساخت مسکن در آن، ارزش این زمین‌ها رشد می‌کند، لذا برخی از افراد به دلیل آنکه یا توانایی بازپرداخت اقساط را ندارند یا آنکه به دلیل تورم نهاده‌های ساختمانی، امکان تکمیل واحد در حال ساخت خود را ندارند، مسکنی که تازه در حال ارزشمند شدن است را به دلال می‌فروشند و به تهران یا کلانشهرها برمی‌گردند؛ پول فروش این مسکن، تنها کفاف تأمین بخشی یا تمام ودیعه مسکن در پایتخت را دارد و این افراد مجدداً بدون خانه باقی می‌مانند.

این در حالی است که فرم «ج» آنها (که نشان دهنده استفاده یا عدم استفاده از امکانات دولتی است) قرمز می‌شود و دیگر نمی‌توانند از امکانات دولتی برای تهیه مسکن استفاده کنند؛ همچنین زمین‌های تجاری نیز به انبوه‌سازان و دولت می‌رسد. به عبارت دیگر ممکن است گروهی که هیچ آورده‌ای نداشته، عملاً بیشترین منفعت را نصیب خود کنند که می‌بایست برای رفع این مشکل، تمهیداتی اندیشیده شود. البته در حال حاضر اراضی‌ای که به متقاضیان داده شده، عمدتاً در شهرهای با جمعیت کمتر از ۵۰۰ هزار نفر بوده است که دولت در آنها زمین به میزان کافی برای متقاضیان ساخت مسکن دارد.

با این حال برای شهری مانند شهر جدید پردیس باید نانوایی، سوپرمارکت، مکانیکی، مغازه پوشاک، سینما، درمانگاه، شیرینی فروشی، مشاور املاک، ابزارآلات، لوازم خانه، رستوران و... تأسیس شده و به مردم خدمت‌رسانی کنند. زمین‌های این منطقه به واسطه حضور مردم ارزشمند شده ولی این مردم هیچ سهمی از این مغازه‌ها ندارند.

سؤالی که مطرح می‌شود، این است که اگر دولت به جای آنکه بانک‌ها را مکلف به پرداخت تسهیلات ارزان قیمت و بلندمدت کند، خود و انبوه‌سازان را از حیطه داشتن املاک تجاری خارج کرده و این املاک را نیز به مردم واگذار کند، مردم می‌توانند خانه‌دار شوند یا نه؟ آیا این سیکل معیوب واگذاری زمین مسکونی به مردم و تجاری به سازنده و سپس انتقال مجدد واحدهای در حال ساخت به سرمایه‌گذارانی که اراضی تجاری را گرفته‌اند، حذف می‌شود؟

برای حل این مشکلات راهکارهایی وجود دارد؟

بریهی: اگر قشر کارمند و کارگر جامعه تسهیلات یک میلیارد تومانی با نرخ ۱۲ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله دریافت کند، باید ماهانه ۱۱ میلیون تومان برای بازپرداخت اقساط آن هزینه کند. بر اساس گفته دبیرکل اتاق اصناف، ما به‌ازای هر ۲۵ نفر یک واحد صنفی داریم که این میانگین در دنیا معادل هر ۳۰۰ نفر است. اگر برای شهر جدید پردیس که بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵ قریب ۷۵ هزار نفر جمعیت داشته است ما سرانه را ۲۵ نفر در نظر بگیریم، باید ۳ هزار واحد صنفی با توجه به جمعیت سال ۱۳۹۵ در این شهر وجود داشته باشد.

چگونه می‌توان مردم را در این حیطه دخیل کرد؟

بریهی: پاسخ این است که با تأسیس صندوق‌های املاک و مستغلات، مالکیت این زمین‌ها به مردم و اداره آن به صندوق املاک و مستغلات واگذار می‌شود. صندوق املاک و مستغلات از این زمین‌ها بهره‌برداری کرده (در اختیار درمانگاه، سینما، شهربازی و... قرار می‌دهد) و از آنها اجاره بها دریافت می‌کند. علاوه بر آن بخشی از فروش نیز به صندوق می‌رسد.

صندوق به واسطه مدیریت این زمین‌ها ۲ درصد از درآمد را به عنوان کارمزد اخذ کرده و مابقی را بین مالکان به نسبت سهم‌شان تقسیم می‌کند. در صورتی که برای واحدهای تجاری به صورت میانگین ماهانه ۳۰ میلیون تومان اجاره دریافت شود و هیچ پول رهنی برای این موضوع طلب نشود، هر خانواده ۴ نفره ماهانه ۴.۸ میلیون تومان درآمد دارد که این عدد می‌تواند عدد پرداختی به بانک خانواده را به ۶.۲ میلیون تومان کاهش بدهد.

علاوه بر ۴.۸ میلون تومان درآمد، اگر هر مغازه ماهانه ۷۰ میلیون تومان درآمد داشته باشد (به صورت میانگین) و ۳ درصد از آن به صندوق برسد، ماهانه به هر خانواده ۴ نفره ۳۳۶ هزار تومان می‌رسد و در نهایت هر خانواده باید ۵.۹ میلیون به عنوان اقساط تسهیلات دریافتی به بانک بازپرداخت کند. مضافاً اینکه ارزش ملک تجاری بیشتر از مسکونی بوده و افراد در آینده نیز سرمایه‌ای برای فعالیت اقتصادی دارند.

با این کار ریسک نکول (حذف بخشی از ارزش اوراق یا تسهیلات موقع نقدشوندگی) افراد هم برای بانک کاهش پیدا کرده و ارائه تسهیلات برای آنها جذاب‌تر می‌شود. مردمی هم که باعث خلق ارزش در منطقه شدند از عواید آن استفاده می‌کنند و می‌توانند مالک خانه بشوند. دولت هم به هدف خود می‌رسد. به این منظور باید صندوق‌های ریت (Reits) برای بهره‌برداری از این زمین‌ها تأسیس شود و امور مربوطه را ساماندهی کند.

  منبع: خبرگزاری ایرنا برچسب ها: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ، دولت سیزدهم

منبع: ایران اکونومیست

کلیدواژه: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن میلیون تومان تسهیلات بانک طرح نهضت ملی زمین ها ساخت مسکن بانک ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت iraneconomist.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایران اکونومیست» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۴۰۱۸۰۰ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

مردم ماشین و طلا بفروشند، خانه بسازند

اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگویی درباره روند ساخت مسکن در کشور گفت: یک مقداری با آن تعدادی که برای ساخت مسکن در کشور مطرح شده فاصله داریم البته فوت وزیر سابق راه و شهرسازی هم در این زمینه بی‌تاثیر نبود همچنین یک مقداری هم بر روی شیوه کار مسئله پیش آمد که الان حل شده، اما تنها چیزی که باقی مانده، همکاری بانک‌ها است.

وی اظهار کرد: اگر بانک‌ها بیایند و سهم خود را بدهند جهش خیلی خوبی در ساخت مسکن به‌وجود خواهد آمد.

به گزارش ایران جیب، عضو کمیسیون عمران مجلس افزود: بانک مرکزی و شورای عالی مسکن گام‌هایی را برداشته‌اند و میزان وامشان قبلا صفر بود، اما الان وامشان بین ۱۵، ۱۶ و ۱۷ درصد است البته بانک‌های خصوصی میزان وامشان صفر است و در این زمینه باید کاری انجام شود، چون اگر وامی نباشد اصلا کاری انجام نمی‌شود.

نماینده مردم تهران، ری، اسلامشهر و شمیرانات در مجلس تصریح کرد: می‌توان تا آنجایی که امکان‌پذیر است زمین را به مردم بدهیم و به‌جای آن وام ندهیم البته قبلا هم این کار انجام می‌شده است لذا از این سیاست وزارت راه استقبال می‌کنیم تا در شهر‌هایی که امکانش وجود دارد زمین رایگان بدهند تا مردم خود خانه بسازند و شعار سال مبنی بر جهش تولید با مشارکت مردم را محقق کنیم.

شاکری اظهار کرد: زمین اگر برای فرد باشد مردم شده باشد که ماشین و طلای خود را بفروشند این کار را می‌کنند تا خانه خود را بسازند و در آن زندگی کنند بنابراین باید این امر در اولویت اول باشد، چون در همکاری نکردن بانک‌ها دادن زمین رایگان به مردم برای اینکه خودشان ذیل نظارت شهرداری‌ها و نظام مهندسی اقدام به ساخت‌وساز کنند بهترین کار است.

عضو کمیسیون عمران مجلس بیان‌کرد: فاصله آورده مردم و تسهیلات بانکی با قیمت تمام شده معنادار است و اگر فکری برای آن نکنیم مردم باز گرفتار می‌شوند یعنی یک جایی می‌گویند برویم آن را به دلال‌ها بفروشیم یا اینکه نرخ سود را در ۱۸ درصد نگه داریم، چون تعدادی از مردم نمی‌توانند از آن استفاده کنند بنابراین اهدای زمین رایگان به مردم و آمدن بانک‌ها برای انجام کار سرعت ساخت‌وساز را بالا می‌برد.

وی تاکید کرد: به نظرم تصمیمات درستی اتخاذ شده و باید با سرعت کار را جلو ببریم همچنین به ازای تخریب یک واحد فرسوده حداقل می‌توان سه واحد ساخت لذا باید برای بافت‌های فرسوده فکری کرد تا بخشی از مشکلات شهر‌های بزرگ حل شود.

کانال عصر ایران در تلگرام